¿Cómo funcionan las asociaciones en un proyecto de departamentos?

Ha ido evolucionando en los últimos años.

Antes, el desarrollador compraba la tierra antes de planear y lanzar un proyecto al público.

Sin embargo, no siempre se creaba un fideicomiso, lo cual es indispensable hoy en día para la seguridad de los inversionistas y de quienes habitarán el proyecto.

¿Qué es un fideicomiso?

Es una operación mercantil, digamos una cuenta en un banco donde se pueden aportar no solo dinero, sino también bienes como propiedades, con un fin predeterminado.

Los fideicomitentes (quienes aportan bienes al fideicomiso) se rigen bajo reglas establecidas en conjunto para el fideicomiso, y un fideicomisario (representante del banco) es quien opera y regula el fideicomiso.

Para que un bien se pueda aportar al fideicomiso, el banco o la institución de crédito revisan que provenga de fuentes lícitas y esté a nombre de quien lo aporta.

Esta es la manera más segura en la que un proyecto puede desarrollarse, pues ninguno de los fideicomitentes pueden retirar o aportar dinero sin el consentimiento de los involucrados, y de acuerdo a las reglas del fideicomiso.

Por lo tanto, esto le da seguridad a quien compra un departamento en preventa, sabiendo que el terreno ya se aportó para la construcción del proyecto y que sus pagos serán destinados a la obra.

Sin embargo, aún así, los desarrollos inmobiliarios pueden fracasar.

3 Razones Por Qué Algunos Desarrollos Inmobiliarios Fracasan

1 – Mala administración / planeación

Primeramente, por mala administración. Esto tiene que ver por malentendidos o desacuerdos en la repartición de utilidades, lo cual es muy raro que pase una vez que se firma un fideicomiso.

No obstante, ante los cambios del mercado y factores externos que pueden afectar el proyecto (como el nuevo impuesto verde en Nuevo León), los proyectos pueden retrasarse, hacerse mas costosos o incluso fracasar.

Por otro lado, entre los primeros pasos antes de planear un proyecto está el estudio de mercado, el cual permite analizar y proyectar lo que el mercado necesita y demanda.

Cuando un estudio de mercado no se realiza correctamente y el desarrollador se ve obligado a hacer cambios importantes en la torre, los inversionistas se pueden ver afectados.

Porque generalmente, los cambios, aunque sean para bien, generan costos.

Por ejemplo, un cambio en los departamentos requiere de nuevos renders de tipologías que un arquitecto diseñará, lo cual le genera gastos al proyecto, quien seguramente recuperará el dinero incrementando los precios de los departamentos disponibles.

Entonces, el inversionista termina pagando estos gastos extras.

2 – Negación de permisos

Si te llevamos por una línea del tiempo, generalmente el proceso desde la planeación hasta los permisos se ve así:

Estudio de mercado → Acuerdo privado entre dueños del terreno, desarrollador y arquitectos → Estudio de mercado → Planeación del proyecto → Cambio de uso de suelo (en caso de ser necesario) → Apertura de fideicomiso → Permisos de demolición y construcción

Como inversionista de capital semilla o de las primeras etapas de la preventa, puede que los permisos de demolición y construcción estén en proceso.

Aunque estas etapas te dejen más rendimiento, no hay garantía de que estos permisos se aprueben.

3 – Problemas de liquidez

Esta es la razón más común, y a la cual los inversionistas temen más, por el hecho de que sin flujo de dinero, no se puede continuar con el proyecto.

Cuando un proyecto es saludable en su flujo, generalmente no pide capital semilla al público en general.

Esto significa que el desarrollador tiene los fondos suficientes para cuando menos empezar la demolición, excavación y construcción del proyecto.

Los cambios en el mercado, el incremento de precios en la materia prima, y la falta de ventas son algunos factores que pueden emproblemar un proyecto.

Además, hay otro cambio importante en cómo los bancos prestan dinero a los desarrolladores para la construcción de proyectos inmobiliarios, a lo que llamamos un crédito hipotecario puente.

Lo que sucedía con estos créditos puente es que se utilizaban para el lanzamiento de nuevos proyectos en vez de para la culminación del proyecto en construcción.

Por eso, ahora los bancos están prestando por fases, inclinando a los desarrolladores a usar los créditos para la siguiente fase del mismo proyecto, y no para comenzar otros proyectos nuevos.